5成中介已買房,看看地產業背后的秘密

無錫房產網 2019-06-27 09:45
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房產中介,可以說是當今辨識度最高的職業之一。

  路上那些穿著西裝革履光鮮亮麗,卻騎著輪子只有甜甜圈般大小的電動車的人,定是中介無疑了。

  表面上他們風吹日曬生活不易,實際上可能比你我想象中要有錢得多。

  近日,58同城與安居客聯合發布《2019百萬房地產經紀人生存報告》,報告顯示:49.6%的房地產經紀人已自有房屋,租房居住的房地產經紀人占比39.2%。

  一半的中介都有房了!這豈不是可以秒殺一線城市互聯網公司的辛苦白領們? 
  01 
  中介真這么有錢? 
  伴隨著中國房地產這三年的春風(龍卷風),地產中介如雨后春筍般涌冒而出。

  2017年,從業1年以內的中介占比高達69.1%,可見在崗位供應量持續增加的這幾年,該行業吸納了大量新入行的年輕人。

  《報告》指出,2019年,房地產90后的年輕人占比達到52%。


  看到這個數字,我們更加疑問,如此年輕化的一個行業,怎么就都能買房了? 
  正逢高考志愿季,難道要告訴孩子們,中介才是最賺錢的嗎? 
  別急,我們再來看一組數據。

  在中介大量增加的2018年,智聯招聘數據顯示,房地產行業用工需求正在三四線城市井噴增加。


  中介行業,亦是如此。


  而在一線城市,無論是中介用工需求還是房產用工需求,都在下降。

  拿廣東省為例,三線城市江門目前已有2021家房產中介門店,這個數字已經是深圳5066家的4成。

  很顯然,這些年大量誕生的中介崗位,很多都是在三四線城市棚改的大潮下催生而出。不比一二線城市房價那么高,在三四線城市擁有一套房產,還是相對容易的。

  再加上入行早的中介,不僅可以趕上兩波房價上漲的紅利,同時也可能遇到過前幾年職業炒房的投資客,在銷量可觀的情況下,收入也不菲。

  還有就是中介相比于老百姓(603883)擁有更多的房源信息和房產知識,淘到好的自己先下手為強,也十分正常。

  這也就不難理解,為什么一半的中介都能有自己的房子了。

  但是,就房產中介整體來說,仍舊是一個競爭激烈不好賺錢的行業。

  尤其是在單價高企、成交慘淡的一線城市,中介過得并不舒坦。

  我們與深圳科技園的幾個中介聊了聊,他們說光科技園這一塊,差不多就有3000個中介,而整個南山區昨天成交的房源也才61套,科技園街區(粵海街道辦),只是南山的八個街道之一。也就是說,多數中介一整年都成交不了一套房子。大部分中介還是只能靠少量的租房傭金提成作為收入來源。

  據了解,科技園許多中介都是零底薪模式,可能一個月都沒有收入,《報告》中也顯示,底薪在3000元/月以下的房地產經紀人,占比為66%。

  你現在如果走進中介門店,他們會非常樂意和你聊些有的沒的,一方面你是金主爸爸,另一方面也可能是他們在辦公室里坐得實在是有點無聊了。

  所以,五成中介有房的數據,并不能說明這個群體收入有多高。那些有房的,可能是在三四線,也可能是早年的老中介。

  現在回頭看來,從業年限在1到3年的之間的中介占比高達52.5%,一個原因是年輕人的不斷加入,另一個原因恐怕也是賺不到錢的退出轉行。

  02 
  中介對社會發展到底有意義嗎? 
  從三四線中介的增加我們也可以看出,棚改對三四線城市的經濟拉動,是有目共睹的。

  不少小鎮青年可以找到一份中介的工作,不少房產中介也通過自己的努力買到了房子。

  毫無疑問,棚改策略對我國的社會和經濟發展,是利大于弊的。

  但是,中介這個職業對社會和經濟是有益的嗎?未來又會被取代嗎? 
  我們先來看看中介的本質是什么。

  多數人會說,中介的價值是提供信息,還有服務。

  信息是大量的買家賣家資源,可以省去一方漫天去找另一方的煩惱。

  服務是幫你跑各種手續,繳納各種費用,以節省你的時間和精力。

  但這些,想必是遠不值一套房算下來好幾萬的中介費。

  如果中介費真的是過分超出其應有價值,那就是市場無效率現象,在沒有壟斷的情況下,這個行業就遲早被另一種商業模式所取代,但時至今日,中介依然活躍在各大城市的房產交易市場,這是為什么呢? 
  因為,中介還有一個最重要的作用,就是信用擔保。

  保證賣家的房源不是被拍賣,被抵押或是有其他貓膩,還保證交易的合規合法及有效性。至少,在中介的參與下,你的這筆交易出了任何問題,都有個可以追究責任的機構。

  這是無法替代的。

  因為,這種既可以集中處理交易,又可以作信用背書的第三方機構,一來它擁有最多信息和知識,來專門做信息撮合和交易服務,符合經濟學專業人做專業事;二來集中交易,節省時間,增加效率;三來它不屬于任何一方,并起到擔保的作用。

  去中心化的區塊鏈技術炒了這么久,到現在還是沒有運用于社會的實質性產品,其重要原因就是每個人作為信用背書的分布式記賬,效率是無論如何都不如集中背書的中心化記賬的,一個難以做到效率最大化的模式,又如何能推行到市場中去呢? 
  而中介這種中心化模式,至少是非常適應目前的市場,只是由于技術的進步,大家可能會給中介起個更好聽的名字,比如,“平臺”。

  以前,出租車公司就是司機和乘客的中介,當乘客東西掉車上的時候,可以找出租車公司解決,公司為交易可能產生的糾紛做了擔保。

  現在,這個中介叫滴滴,在互聯網的賦能下,不僅丟了東西可以直接聯系到司機,平臺還清晰顯示運營路線避免司機繞路,并且有一系列實名制認證等機制來保證交易公平和安全。

  以前,商場就是商人和消費者的中介,當顧客買到假貨的時候,可以找商場投訴,并且商場以自身品牌作背書,畢竟咱這可是傳說中的商業百貨。

  現在,這個中介叫淘寶。盡管經歷了很長時間的打假斗爭,但至少用淘寶買東西比雙方裸談買賣高效得多。

  無論是外賣,移動支付,還是現在所謂的二手車直賣網,全是中介。

  說是互聯網去中介化,實質上只不過是在高科技的互聯網時代下換了個中介形式。原來的出租車公司員工,變成了現在的滴滴運維人員,原來的商場服務員,變成現在的電商客服。

  總之,良好的中介肯定是促進社會發展,增加經濟運轉效率的。只是,你可能會關注到一個限定詞,那就是良好的。

  因為,中介這行由于雙方信息不對稱,有著太多的套利空間,在人性自私的驅使下,許多中介,都利用這個動過黑心思。包括少數的保險經理人,把保險推銷給不需要保險的人士,也包括少數的券商,曾經在背后操縱股價,當然,名聲最不好的,還得是房地產中介。

  地產中介可以講出各種動人的故事來死命給賣家說這個房源的不好,然后死命給買家說這個房源的好。縮小雙方心理差距,達成成交目的。

  尤其租房中介,面對那些剛到這座城市對租房市場和地區還不熟悉的愣頭青客戶,把租房市場形容得是火爆無比,把競爭房源黑得是狗血淋頭,然后把售后服務承諾得是頭頭是道。簡直就是把信息不對稱的力量,發揮到極致,更甚者還大量壟斷房源,變相起到了哄抬租價的結果。

  這一系列行為,不僅放大了自己的信息價值,還抹掉了中介的擔保作用,甚至有些連服務的那部分價值,也沒有了。

  不過,隨著互聯網逐漸成熟,更多的信息將越來越透明,人們的信用也慢慢地高度互聯網化,不良中介利用信息差來蒙騙我們的空間,也越來越小,這個行業也將變得越來越透明。

  未來,幫你省時間、做擔保的房產中介,依然會繼續存在,只是他們收取的費用能否體現出自己的價值,還需要市場慢慢規范。

  03 
  如何避免掉入中介的信息不對稱陷阱 
  前幾天,陪個朋友買二手房,總價330萬,按深圳一般的居間服務費2個點來收取就是66000,一般來說打個8折52800。


  光中介費就要5萬多塊,這可不是個小數目。換誰誰都會覺得貴,如果不把這5萬的價值體現出來,就很不值當。如果再遇到什么問題房源、吃差價、無售后等情況,那真是虧大發了。

  所以,既然是高額的服務費,就要享受到中介應有的價值,即信息、服務和法律擔保。

  首先,由于中介行業的28法則,這5萬實際上也是養那么多沒賺錢的中介等一系列成本,當前的模式使得這些成本都落在買家身上,很無奈。

  然后是信息和服務,這個比較好說,你可以多找幾家中介看房,房源信息一定要到位,你也可以多讓中介帶你看看小區的各種情況,畢竟這都是你付的血汗錢。

  最后,也是前文中說得中介最不可忽視的價值,就是法律擔保。所有中介的承諾、夸下的海口,都必須有法律效應。這個關鍵就在于你和中介簽署的《居間合同》。

  《居間合同》中,可以明確地寫明中介的各種承諾、沒有達成的后果和違約責任。比如:我公司承諾該房屋含學區屬性,如交易后無合理學區,我司同意按原價購回房屋,并退還全款中介費,期間稅費、公證費均由我司承擔。

  只有在合同上與中介協商好各種可能出現的糾紛,中介才真的實實在在起到了它的作用。

  現在,也有不少人跳過中介,自信尋找買家。很多人的操作都是去中介公司上兩個月的班摸清套路,然后自己找熟人交易。

  這樣有三個風險,一是沒有擔保,有糾紛扯不清楚;二是信息搜尋成本大,有合適房源但你可能根本不知道;三是時間精力成本大,容易誤事。

  我們從中介公司了解到,一般來說中介公司都與房管局有著不錯的政商關系,各種手續的辦理優先于個人去辦,可以省去客戶的不少時間。

  高風險也意味著高收益,一下子省大幾萬許多人也很樂意。

  找不找中介其實并無對錯之分,只是分析清楚自己風險承擔能力和時間精力成本即可。

  04 
  我很好的一個朋友在悉尼做置業顧問,我說今天用他作為點睛之筆結個尾,他果斷不同意,因為他要我寫:我很好的一個朋友在悉尼做經驗豐富的資深置業顧問。

  在發達國家,售樓小哥并不是什么拿不出手的職業,房產中介也是得具備深厚專業知識才能上崗的技術人員。他說國外中介的口碑并沒有像國內一樣奇奇怪怪,能作為一名房產經紀人反而是件很Cool的事情。

  相信隨著經濟的發展,國內的中介也將邁向更誠懇,更專業,更成熟的階段,那時候5成中介已買房,就不算不上什么新聞了。

來源:中財網

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編輯者:gc

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