房屋買賣合同未約定車庫權屬, 車庫歸屬引爭議

無錫房產網 2019-06-27 08:45
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  近年來,由于人們生活水平的不斷提高,家庭轎車的擁有率持續增大,致使商品房住宅小區內因停車位供需關系緊張導致的糾紛、沖突日益擴大和加劇。“停車難,難停車,車難停”不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。雖然我國頒布實施的《物權法》和《物業管理條例》 對有關停車位的產權歸屬有了一定的法律條文規定,但這些規定還是過于籠統抽象,甚至有的規定模糊、矛盾,給現實操作和司法實踐都帶來了一定困擾和麻煩。
  【案例】2017年4月,汪某某夫婦將疊層別墅以530萬的價格賣給秦某某,雙方在中介的居間下簽訂《房屋買賣居間服務合同》,但雙方僅圍繞房屋的定金、尾款、交房時間以及戶口等問題進行了磋商及約定,而忽略了車庫問題,并未在房屋買賣合同中約定任何車庫的歸屬等事宜。事后,秦某某要求汪某某夫婦將車庫所有權一并轉移,但汪某某稱車庫不在協議內容中,秦某某如若需要,應當按照當前車庫的市場價格約18萬元價款另行購買。庭審中,秦某某認為,當初簽訂居間服務合同時,雙方已經口頭達成車庫轉移的約定,且被告汪某某已經將車庫確認單交付給自己,應當認定汪某某夫婦同意轉移車庫。汪某某辯稱,車庫確認單是簽協議時不慎遺失,被秦某某拾取,拒不承認同意將車庫一并轉讓。
  法院認為,汪某某夫婦對車庫享有獨立產權,居間服務合同未就車庫歸屬問題作出明確約定,車庫仍歸汪某某夫婦所有。后在法院的主持下,雙方當事人達成調解,秦某某支付給汪某某夫婦10萬元,汪某某配合秦某某將車庫過戶至其名下。
  江蘇法舟律師事務所張虎律師對未約定情形下車庫歸屬分析如下:
  1、房屋買賣主合同的簽訂是否當然推定為車庫所有權的轉移?
  根據法律規定,即便沒有對從物的約定,從物也應當隨主物一并轉移。一方面,根據《物權法》的規定,“車位車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”,明確了車位歸屬的約定方式,買房僅有車庫確認單,且在賣方不承認的情況下,難以充分證明車庫歸屬;另一方面,根據當前市場行情和交易習慣,車庫往往是作為獨立物品出售,且在車多庫少的背景下,車庫更是熱門,動輒數萬、乃至十數萬的車庫,也難以認定為從屬物。在協議中沒有明確約定的情況下,如果認定為從物隨主物一并轉移,將背離私法意思自治原則,削減賣家的處分權,影響司法公平。

  2、車位、車庫是否屬于建筑物的從物?
  從物是輔助主物的使用而依附于主物的,故必須和主物在一起才能發揮使用價值,比如水電設施之于房屋、電梯之于建筑物的關系。但是車位、車庫和房屋之間的關系并不等同于水電設施和房屋之間、電梯與建筑物之間所具有的從屬關系。車位、車庫不僅具有使用面積和建筑面積,并且還可離開房屋等建筑物而獨立存在,具有作為所有權客體的物所必備的特性;從實物形態上看,車位、車庫可以通過劃線與其他停車位相隔離,在空間上能夠個別地、單獨地存在,具有構造上的獨立性,還可以與房屋相分離而單獨使用,具有使用上的獨立性。由此可見,車位、車庫與房屋之間不具有主從關系,車位、車庫不是房屋的從物,房屋的所有權轉移并不意味著車位、車庫的所有權、使用權也一并轉移。
  張虎律師提醒:房屋買賣對很多人來說都是生活中的大事,各項約定必須謹慎全面,尤其是車庫或者車位等配套設施,更需要買賣雙方以“白紙黑字”的形式確定下來,以有效維護自身合法權益。

來源:江南晚報

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編輯者:ljy

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